Με το παρόν κείμενο εγκαινιάζουμε μια σειρά άρθρων με τίτλο «Θέματα Πιλοτής», με σκοπό να αναλύσουμε με ψυχραιμία, αριθμούς και τεκμηριωμένα στοιχεία όλα όσα αφορούν τη διαχείριση των θέσεων στάθμευσης στο κτήριό μας. Εδώ, στο πρώτο μέρος, θα ρίξουμε μια ματιά στα οικονομικά τους από μια ιδιαίτερη οπτική γωνία.
Συχνά, δημιουργείται η λανθασμένη εντύπωση ότι ο ένοικος ή ο συνιδιοκτήτης που αποφασίζει να μισθώσει μια θέση, προσφέρει κάποιου είδους «ευεργεσία» ή κάνει «χάρη» προς την πολυκατοικία, επειδή τα χρήματα αυτά ενισχύουν το αποθεματικό ή μειώνουν τα κοινόχρηστα. Η πραγματικότητα όμως είναι διαφορετική.
Ήρθε η ώρα να δούμε τα πράγματα με τη γλώσσα των αριθμών, κάνοντας μια αναγκαία αντιπαραβολή.
Η αγορά των θέσεων στάθμευσης στη γειτονιά μας
Ακόμη και μια πρόχειρη έρευνα για τα Άνω Πετράλωνα αρκεί για να διαπιστώσουμε ότι:
Δεν υπάρχουν αρκετές αγγελίες ενοικίασης, και πολύ λιγότερες μάλιστα αν ψάχνουμε κάτι που βρίσκεται σε λογική απόσταση από την πολυκατοικία μας ώστε να πάει κανείς περπατώντας σε σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα.
Οι τιμές ενοικίασης ποικίλουν αναλόγως για το αν πρόκειται για κλειστά, ανοικτά ή υπόγεια πάρκινγκ και αναλόγως και με τις λοιπές παροχές όπως η ασφάλεια του χώρου, ο φωτισμός κ.ά. Γενικά όμως η ενοικίαση μιας θέσης στάθμευσης για αυτοκίνητο στην ελεύθερη αγορά αγγίζει πλέον τα 100€ έως 130€ τον μήνα, ενώ για μια μηχανή το κόστος κυμαίνεται στα 40€ με 55€.
Ωστόσο ο μικρός αριθμός αγγελιών που βρέθηκαν, στη συγκεκριμένη χρονική περίοδο, δεν αποτελεί αξιόπιστη βάση γενικευμένων συμπερασμάτων. Μπορείς και εσύ βέβαια να κάνεις τη δική σου έρευνα και να μας ενημερώσεις εάν βρεις κάτι πολύ διαφορετικό.
Απλά μαθηματικά αλλά και μια παραδοχή
Στην πολυκατοικία μας, οι αντίστοιχες τιμές είναι 45€ για αυτοκίνητο και 15€ για δίκυκλο.
Συγκριτικά, ο ενοικιαστής της πολυκατοικίας μας γλιτώνει πάνω από το 60% των χρημάτων που θα έδινε έξω, έχοντας παράλληλα το όχημά του «κάτω από τα πόδια του». Η χαμηλή αυτή τιμή προσφέρεται στο πλαίσιο της καλής γειτονίας. Συνεπώς, το μεγαλύτερο ατομικό οικονομικό όφελος έχει, σε απόλυτα οικονομικά μεγέθη, ο ίδιος ο χρήστης της θέσης, που εξοικονομεί 55€ έως 85€ τον μήνα για ένα αυτοκίνητο, και 25€ έως 40€ για ένα δίκυκλο, ανάλογα με την τιμή της εναλλακτικής θέσης. Με μια όμως παραδοχή:
Υποθέτουμε ότι εάν δεν νοικιάσει σε εμάς θα νοικιάσει κάπου αλλού, στο ελεύθερο εμπόριο.
Αυτό φυσικά δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο εφόσον υπάρχει και η επιλογή να αφήσει το όχημά του έξω στον δρόμο. Σε αυτήν την περίπτωση, η συγκεκριμένη σύγκριση δεν έχει εφαρμογή.
Συλλογικό ταμείο έναντι ατομικού οφέλους
Γιατί, λοιπόν, μπορεί να δημιουργείται η εντύπωση ότι τα έσοδα από τις θέσεις στάθμευσης αποτελούν τόσο σημαντικό όφελος για κάθε συνιδιοκτήτη;
Η απάντηση βρίσκεται στον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η οικονομική κατανομή στην πολυκατοικία.
Τα χρήματα από τις θέσεις συγκεντρώνονται πράγματι στο κοινό ταμείο. Όταν όμως το όφελος αυτό επιμερίζεται στα 55 διαμερίσματα, η επίδραση στο κάθε μεμονωμένο διαμέρισμα γίνεται πολύ μικρότερη.
Ας το δούμε αυτό στην πράξη, για τη δική μας περίπτωση, τι κερδίζει ο ιδιοκτήτης από ένα μηνιαίο ενοίκιο αυτοκινήτου 45€:
- Για ένα διαμέρισμα 11,80 χιλιοστών ο ιδιοκτήτης κερδίζει μόλις 0,53€ τον μήνα
- Για ένα διαμέρισμα 15,80 χιλιοστών ο ιδιοκτήτης κερδίζει μόλις 0,71€ τον μήνα
- Για ένα διαμέρισμα 21,20 χιλιοστών ο ιδιοκτήτης κερδίζει μόλις 0,95€ τον μήνα
Την ίδια ώρα, ο ενοικιαστής της θέσης εξοικονομεί από 55€ έως και 85€ κάθε μήνα σε σχέση με τις τιμές της γειτονιάς. Βλέπουμε λοιπόν ότι σε ατομικό επίπεδο τα πράγματα είναι τελείως διαφορετικά αν λάβουμε υπόψη τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και όχι το σύνολο του εσόδου.
Υπάρχει όμως και μια ακόμη παράμετρος που δεν πρέπει να παραβλέψουμε. Ο ενοικιαστής που χρησιμοποιεί τη θέση δεν επωφελείται μόνο από τη χαμηλή τιμή της στάθμευσης. Εφόσον συμμετέχει στα κοινόχρηστα του διαμερίσματός του, επωφελείται και ο ίδιος, όπως όλοι οι υπόλοιποι, από τη μείωση των κοινόχρηστων επιβαρύνσεων που μπορεί να προκύψει από τα έσοδα των θέσεων στάθμευσης.
Με άλλα λόγια, το έσοδο της θέσης δεν είναι όφελος μόνο για τους συνιδιοκτήτες. Ένα μέρος του επιστρέφει έμμεσα και στον ίδιο τον ενοικιαστή, μέσω των χαμηλότερων κοινόχρηστων επιβαρύνσεων.
Και αν το δούμε σε ετήσια βάση και για το σύνολο των οχημάτων;
Δεν αλλάζει κάτι. Στο δικό μας κτήριο, ο μεμονωμένος συνιδιοκτήτης θα έχει πάντα ένα μικρό ποσοστό του εσόδου ενώ ο ενοικιαστής θα απολαμβάνει το 100% της εξοικονόμησης!
Ας δούμε ένα παράδειγμα. Για να μιλάμε απλά, ας αφαιρέσουμε όλα τα δίκυκλα και ας αυξήσουμε λίγο τα αυτοκίνητα. Ας πούμε λοιπόν ότι μια συγκεκριμένη χρονιά εκμισθώνουμε θέσεις στάθμευσης για 15 αυτοκίνητα.
- Συνολικό εισόδημα πολυκατοικίας: 8.100€
- Συνολικό όφελος διαμερίσματος 11,80 χιλιοστών: 95,58€
- Συνολικό όφελος διαμερίσματος 15,80 χιλιοστών: 127,98€
- Συνολικό όφελος διαμερίσματος 21,20 χιλιοστών: 171,72€
- Συνολικό όφελος ενός ενοικιαστή θέσης στάθμευσης: 660€ έως και 1.020€
Το παράδειγμα νομίζω είναι αρκετά σαφές. Τα ποσά αυτά ανά διαμέρισμα εκφράζουν το όφελος της αποταμίευσης.
Στην αντίθετη περίπτωση, εάν δεν είχαμε αυτό το εισόδημα και προέκυπτε μια κοινή δαπάνη ύψους 8.100€ με το ταμείο μας άδειο, αυτά τα ποσά θα εξέφραζαν πλέον το κόστος που θα καλούνταν να πληρώσει ο καθένας από εμάς, ανάλογα με τα χιλιοστά του διαμερίσματός του.
Τα 95,58€ είναι λίγα;
Όχι. Είναι πολλά. Ιδιαίτερα πολλά σε μια οικονομική συγκυρία όπως η παρούσα. Ιδιαίτερα πολλά για κάποιο οικονομικά ευάλωτο νοικοκυριό. Για αυτόν ακριβώς τον λόγο και το θέλουμε, και το εκτιμούμε αυτό το εισόδημα, για να μην πρέπει να υποστούμε αυτό το κόστος.
Το ζητούμενο όμως ποτέ δεν ήταν εάν το θέλουμε αυτό το εισόδημα ή αν το εκτιμούμε αρκετά διότι αναμφισβήτητα αποτελεί μια σημαντική πηγή εσόδων για την πολυκατοικία.
Η πραγματική ερώτηση την οποία πραγματεύεται αυτό το άρθρο είναι άλλη:
Εάν η πολυκατοικία δεν είχε αυτό το έσοδο και αν ο ενοικιαστής της θέσης στάθμευσης επέλεγε μια εμπορική λύση, ποιος θα ζημιωνόταν περισσότερο;
Με τα όσα έχουμε πει μέχρι τώρα η απάντηση πρέπει να είναι φανερή.
Η ισορροπημένη άποψη
Η πρόθεσή μου δεν είναι η ερώτηση του τίτλου να αποτελέσει έρεισμα αντιπαράθεσης μεταξύ ενοικιαστών και συνιδιοκτητών για το ποιος είναι «ο καλύτερος». Είναι προτιμότερο να εκλάβετε αυτό το άρθρο ως μια διανοητική άσκηση.
Ο σκοπός του άρθρου είναι να λειτουργήσει προληπτικά και να μας αποτρέψει από το να πάμε στο άλλο άκρο θεωρώντας τους ενοικιαστές ως ‘ευεργέτες’ της πολυκατοικίας μας που τους χρωστάμε κάτι για το οποίο καλούμαστε να ανταποδώσουμε.
Τέτοιου είδους απαιτήσεις θα μπορούσαν να είναι:
- να αρνούνται τη σύναψη ιδιωτικού συμφωνητικού παραχώρησης θέσης στάθμευσης
- να μη συναινούν στην παραχώρηση αποδεικτικών στοιχείων κυριότητας του οχήματος, όπως η άδεια κυκλοφορίας
- να μη σέβονται τον κανονισμό λειτουργίας των χώρων στάθμευσης
Το να ενδίδουμε ως Κοινότητα σε τέτοιου είδους απαιτήσεις μπορεί να αυξήσει εν μέρει το εισόδημα της πολυκατοικίας, με τον τρόπο αυτόν όμως δεχόμαστε να επωμιστούμε και ένα κόστος που δεν καταγράφεται στο ταμείο: τη διάβρωση της διαφάνειας, της ίσης μεταχείρισης και της αμοιβαίας εμπιστοσύνης που αποτελούν τα θεμέλια μιας Κοινότητας.
Οι κανόνες ισχύουν για όλους
Αυτή η οικονομική ανάλυση μας οδηγεί σε ένα πρακτικό συμπέρασμα:
Τα έσοδα από τις θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελούν λόγο για να παρακάμπτονται οι κανόνες που διέπουν την παραχώρησή τους.
Εφόσον έχουν συμφωνηθεί συγκεκριμένες διαδικασίες για τη χρήση και την παραχώρηση των θέσεων – όπως η υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού, η τήρηση του Κανονισμού και η επίδειξη των απαιτούμενων δικαιολογητικών – αυτές θα πρέπει να εφαρμόζονται με τον ίδιο τρόπο σε όλους τους ενδιαφερομένους.
Η αύξηση των εσόδων είναι θεμιτός στόχος της διαχείρισης. Δεν μπορεί όμως να τίθεται πάνω από τη διαφάνεια, την ίση μεταχείριση, την τήρηση των συμφωνημένων κανόνων, και τη νομιμότητα.
Γιατί τελικά το ζητούμενο δεν είναι να κάνουμε ή να δεχόμαστε «χάρες».
Είναι να έχουμε ένα πλαίσιο που να είναι νόμιμο, δίκαιο, διαφανές και να λειτουργεί προς όφελος ολόκληρης της κοινότητας.
Στο επόμενο (2ο) μέρος της σειράς «Θέματα Πιλοτής», θα περάσουμε στην πράξη και θα αναλύσουμε γιατί το ιδιωτικό συμφωνητικό, η επίδειξη της άδειας κυκλοφορίας και ο κανονισμός λειτουργίας των θέσεων στάθμευσης δεν είναι «γραφειοκρατία» αλλά σημαντικά στοιχεία για την προστασία τόσο της πολυκατοικίας όσο και του ίδιου του χρήστη της θέσης.