Στο πρώτο μέρος της σειράς «Θέματα Πιλοτής» είδαμε ότι κάθε ενοικιασμένη θέση στάθμευσης είναι το αποτέλεσμα μιας συμφωνίας από την οποία και τα δύο συμβαλλόμενα μέρη βγαίνουν ωφελημένα, όχι όμως κατ΄ ανάγκη στον ίδιο βαθμό.
Όταν όμως ένας χώρος στάθμευσης είναι διαθέσιμος, προκύπτουν κάποια βασικά ερωτήματα:
- Ποιοι μπορούν να τον διεκδικήσουν;
- Ποιος αποφασίζει ποιος θα τον πάρει;
- Πώς εξασφαλίζεται ότι η παραχώρηση είναι σαφής και καταγεγραμμένη;
Η απάντηση σε αυτά τα ερωτήματα δεν έχει αφεθεί στην τύχη, ούτε και στην κρίση του εκάστοτε διαχειριστή. Για να διασφαλίζονται η νομιμότητα, η δικαιοσύνη, η διαύγεια και η συμπερίληψη αλλά και για να εφαρμόζονται τα ίδια κριτήρια κάθε φορά που χρειάζεται να ληφθεί μια απόφαση, από τα μέσα του 2024 και μετά υπάρχουν πλέον συγκεκριμένες διαδικασίες.
1. Επιλογή Ενοικιαστών
Στην επαναληπτική Έκτακτη Γενική Συνέλευση της 29/05/2024, τα θέματα του Κανονισμού Λειτουργίας των Χώρων Στάθμευσης και του Συμφωνητικού Παραχώρησης τέθηκαν προς ψήφιση και εγκρίθηκαν με πλειοψηφία. Με βάση τον Κανονισμό ρυθμίστηκαν πολλά θέματα.
- Ποιοι μπορούν να διεκδικήσουν έναν χώρο στάθμευσης;
Ο Κανονισμός προβλέπει ότι δικαίωμα χρήσης μπορούν να έχουν οι ιδιοκτήτες που κατοικούν στο διαμέρισμά τους και τα μέλη της οικογένειάς τους, καθώς και οι ενοικιαστές που κατοικούν στο κτίριο και τα μέλη της οικογένειάς τους. Παράλληλα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να παραχωρήσει το δικαίωμα χρήσης στον ενοικιαστή του.
Αντίθετα, δεν προβλέπεται παραχώρηση σε φιλοξενούμενους βραχυχρόνιας μίσθωσης ή σε τρίτους που δεν εμπίπτουν στις παραπάνω κατηγορίες.
Ως βασικός κανόνας, προβλέπεται μία θέση για κάθε διαμέρισμα. Αν υπάρχουν διαθέσιμοι χώροι, ο Κανονισμός προβλέπει τη δυνατότητα υποβολής αιτήματος και για επιπλέον θέση.
- Ποιος αποφασίζει εάν θα παραχωρηθεί ή όχι ένας διαθέσιμος χώρος σε κάποιον;
Ο Κανονισμός προβλέπει ότι η αποκλειστική αρμοδιότητα για την παραχώρηση και την ανάκληση ανήκει στη Γενική Συνέλευση. Προβλέπει επίσης μια ειδική περίπτωση κατά την οποία, αν μια παραχώρηση λήξει απρόοπτα ή προκύψει άλλη αντίστοιχη ανάγκη, ο διαχειριστής μπορεί να παραχωρήσει προσωρινά τον χώρο σε άλλο πρόσωπο. Η προσωρινή αυτή παραχώρηση όμως οριστικοποιείται από την επόμενη Γενική Συνέλευση, με πλειοψηφία.
- Και αν υπάρχουν περισσότεροι ενδιαφερόμενοι για έναν διαθέσιμο χώρο;
Όταν οι ενδιαφερόμενοι είναι περισσότεροι από τους διαθέσιμους χώρους, ο Κανονισμός προβλέπει κλήρωση κατά τη διάρκεια Γενικής Συνέλευσης. Παράλληλα, προβλέπεται προτεραιότητα για όσους δεν έχουν μέχρι τότε ασκήσει το δικαίωμά τους να χρησιμοποιήσουν χώρο στάθμευσης.
Έτσι, η διαδικασία έχει δύο διαφορετικά επίπεδα: πρώτα καθορίζεται ποιοι μπορούν να έχουν δικαίωμα χρήσης και, όταν οι διαθέσιμοι χώροι δεν επαρκούν για όλους τους δικαιούχους, καθορίζεται ποιος θα επιλεγεί.
Το πρώτο αφορά τα κριτήρια δικαιώματος. Το δεύτερο τη διαδικασία επιλογής.
Το σημαντικό εδώ είναι κάτι απλό:
η παραχώρηση δεν αποτελεί προσωπική απόφαση του εκάστοτε διαχειριστή. Υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία και συγκεκριμένο όργανο που αποφασίζει. Δεν χρειάζεται να υποψιαζόμαστε κανέναν. Χρειάζεται να έχουμε ένα σύστημα που δεν απαιτεί να εμπιστευόμαστε κανέναν τυφλά.
Δεν χρειάζεται να υποψιαζόμαστε κανέναν.
Χρειάζεται να έχουμε ένα σύστημα που δεν απαιτεί να εμπιστευόμαστε κανέναν τυφλά.
2. Συμφωνητικό Παραχώρησης Θέσης Στάθμευσης
Μετά την απόφαση για την παραχώρηση χώρου στάθμευσης, το επόμενο βήμα είναι η κατάρτιση ενός Ιδιωτικού Συμφωνητικού.
Μήπως αυτό είναι λίγο υπερβολικό για υποθέσεις γειτόνων; Υπάρχουν δύο λόγοι για τους οποίους αυτό το βήμα δεν πρέπει να παραλείπεται ποτέ:
- Το Συμφωνητικό Παραχώρησης αποτυπώνει με σαφήνεια όλες τις βασικές παραμέτρους της συμφωνίας ώστε να είναι εύκολη οποιαδήποτε μελλοντική αναφορά σε αυτές
Σε αυτό καταγράφονται, μεταξύ άλλων, ο δικαιούχος, το διαμέρισμα, ο συγκεκριμένος χώρος στάθμευσης, το όχημα, ο αριθμός κυκλοφορίας του, το ποσόν της μηνιαίας καταβολής, η διάρκεια της μίσθωσης και οι βασικοί όροι της παραχώρησης.
Με τον τρόπο αυτόν η παραχώρηση δεν μένει σε μια προφορική συμφωνία ή σε μια ανάμνηση του ποιος είχε κάποτε παρκάρει πού. Πλέον, είναι όλα καθαρά αποτυπωμένα σε ένα έγγραφο που δείχνει ποιος έχει την παραχώρηση, ποιος χώρος του αντιστοιχεί, για ποιο χρονικό διάστημα και με ποιους όρους.
Υπάρχει όμως και ένας δεύτερος, πολύ σημαντικός λόγος:
- το Συμφωνητικό Παραχώρησης αποτελεί μια βάσιμη προϋπόθεση για την εξάσκηση του δικαιώματος καταγγελίας
Κι αν ο ενοικιαστής καθυστερεί τα ενοίκια ή αν δημιουργεί προβλήματα; Πώς μπορεί η πολυκατοικία να πάρει πίσω τη θέση νόμιμα και γρήγορα;
Ένα γραπτό Συμφωνητικό Παραχώρησης το οποίο περιέχει όλες τις πληροφορίες που αναφέραμε προηγουμένως, αποτελεί ένα τεκμήριο σε περίπτωση νομικής διεκδίκησης καθώς μπορούμε να βασιστούμε σε αυτό για να αναδείξουμε τα γεγονότα. Στην αντίθετη περίπτωση, μια προφορική συμφωνία που έγινε πέντε ή και περισσότερα χρόνια στο παρελθόν, για την οποία δεν υπάρχουν μάρτυρες, καθιστά πολύ δυσκολότερη τη νομική μας υπεράσπιση. Στην ουσία η υπόθεση ανάγεται σε μια αντιπαράθεση του ‘λόγου μου εναντίον του δικού σου’.
Το Συμφωνητικό Παραχώρησης δεν λειτουργεί ανεξάρτητα από τον Κανονισμό Λειτουργίας. Αντίθετα, τα δύο έγγραφα συνδέονται μεταξύ τους: το Συμφωνητικό παραπέμπει στον Κανονισμό, ο οποίος αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του.
Ένας λόγος για τον οποίο επιλέχθηκε η ύπαρξη δύο ξεχωριστών αλλά συνδεδεμένων εγγράφων είναι η επιπλέον ευελιξία:
- ο εκάστοτε Κανονισμός μπορεί να τροποποιείται στο μέλλον από τη Γενική Συνέλευση, ενώ
- κάθε Συμφωνητικό μπορεί να παραπέμπει στην έκδοση του Κανονισμού που ίσχυε κατά την παραχώρηση
Έτσι δημιουργείται ένα πιο καθαρό αρχείο της ιστορίας κάθε παραχώρησης.
3. Άδεια Κυκλοφορίας
Υπάρχει όμως ένα ακόμη στοιχείο που κάνει την παραχώρηση συγκεκριμένη. Η παραχώρηση δεν αφορά απλώς «ένα αυτοκίνητο».
Ο Κανονισμός προβλέπει ότι κάθε χώρος χρησιμοποιείται αποκλειστικά για ένα συγκεκριμένο όχημα, με συγκεκριμένο αριθμό κυκλοφορίας, ο οποίος δηλώνεται εκ των προτέρων. Αν το όχημα αλλάξει, πρέπει να δηλωθεί εκ νέου ο νέος αριθμός κυκλοφορίας.
- Ο κύριος λόγος που ζητείται η άδεια κυκλοφορίας είναι για να διαπιστωθεί εάν ένα συγκεκριμένο όχημα συνδέεται πράγματι με τον συνιδιοκτήτη ή τον ένοικο που δικαιούται τη χρήση του χώρου και όχι με κάποιον τρίτο που δεν έχει σχέση με την πολυκατοικία.
Εδώ όμως υπάρχει και μια παράμετρος που δεν πρέπει να αγνοείται.
Η άδεια κυκλοφορίας περιέχει προσωπικά δεδομένα. Μέχρι σήμερα, η συνιδιοκτησία δεν έχει καθορίσει ειδική διαδικασία για τον τρόπο με τον οποίο αυτά τα δεδομένα θα τηρούνται και θα διαχειρίζονται στο αρχείο της πολυκατοικίας.
Είναι επομένως σκόπιμο, όταν το θέμα εξεταστεί, να υπάρχουν σαφείς και αναλογικοί κανόνες: ποια στοιχεία χρειάζεται να τηρούνται, για ποιο σκοπό, ποιος έχει πρόσβαση σε αυτά και για πόσο χρόνο.
Δεν είναι απαραίτητο να λύσουμε αυτό το ζήτημα μέσα από το παρόν άρθρο. Είναι όμως σημαντικό να αναγνωρίζουμε ότι η σωστή οργάνωση δεν αφορά μόνο το ποιος πήρε έναν χώρο, αλλά και το πώς διαχειριζόμαστε τις πληροφορίες που συνοδεύουν αυτή την παραχώρηση.
Στο επόμενο (3ο) μέρος της σειράς «Θέματα Πιλοτής», θα εστιάσουμε την προσοχή μας στον περιβάλλοντα χώρο των θέσεων στάθμευσης.
Τι ισχύει με την τοποθέτηση αντικειμένων, τις παρεμβάσεις, τις κλειδαριές, τις αλλαγές οχήματος ή τις παραβάσεις των όρων; Αυτά δεν είναι ζητήματα επιλογής. Είναι ζητήματα λειτουργίας.